1. Platz in der Kategorie Wohnkonzepte für das Quartier am Wiener Platz.
Quartier am Wiener Platz fertiggestellt, Quartier am Rotweg im Bau.
Der vollständige Bericht steht als PDF zum Download bereit.
Der Anhang ergänzt Bilanz und GuV um Erläuterungen nach JAbschlWUV.
Geschäftsberichte der Vorjahre als PDF.
Kennzahlen auf einen Blick
Das Geschäftsjahr 2025 war geprägt von hoher Bautätigkeit: Die Bilanzsumme stieg um 20.901 T€, der Jahresüberschuss liegt bei 1.841 T€.
Vorwort des Vorstands
„Einen besonderen Moment erlebte unsere Genossenschaft 2025 mit der Verleihung des Schwarzen Löwen."
Ausgezeichnet wurde das Quartier am Wiener Platz in Stuttgart-Feuerbach mit dem 1. Platz in der Kategorie „Wohnkonzepte" — für die Verbindung von bezahlbarem Wohnraum, inklusiven Wohnformen, aktiver Bewohnerbeteiligung und einem klimaneutralen Energiekonzept. Fertiggestellt wurde das Quartier im Juli 2025.
Die Grundsteinlegung für das Quartier am Rotweg im Mai 2025 markierte einen weiteren Meilenstein. Als Teil der Internationalen Bauausstellung 2027 StadtRegion Stuttgart setzt das Quartier Impulse für das Wohnen der Zukunft. Zugleich blieb das wohnungspolitische Umfeld herausfordernd — bezahlbarer Wohnraum bleibt eine der zentralen Fragen unserer Zeit.
Rüdiger Maier und Gisbert Renz · VorstandSchwarzer Löwe — 1. Platz Wohnkonzepte
Der größte Wirtschaftspreis Baden-Württembergs würdigte das Quartier am Wiener Platz. Die Jury aus Wirtschaft, Medien und Wissenschaft hob die Verbindung von bezahlbarem Wohnraum, inklusiven Wohnformen, Bewohnerbeteiligung und innovativem Energiekonzept hervor.
Verwaltungsorgane
Vorstand und Aufsichtsrat der Genossenschaft im Geschäftsjahr 2025.
Bauprojekte im Berichtsjahr
Ein Quartier fertiggestellt, eines im Bau, zwei Projekte der Tochtergesellschaft in Stuttgart-Stammheim. Seit 2009 sind so 720 Wohnungen und 16 Gewerbeeinheiten entstanden.
Quartier am Wiener Platz
Ein klimaneutrales Stadtquartier, das Wohnen, soziale Infrastruktur und Nahversorgung verbindet: 102 Wohnungen, acht Gewerbeeinheiten mit Fitnessstudio, Bäckerei, Café und Weinhandel, dazu eine Kindertagesstätte und eine Tagespflege. Die Neues Heim – Immobilien GmbH realisierte ergänzend 13 Eigentumswohnungen.
Quartier am Rotweg
Nach der Grundsteinlegung im Mai 2025 schreiten die Arbeiten planmäßig voran. In moderner Holz-Hybrid-Bauweise entstehen bis Sommer 2027 96 Wohnungen in vielfältigen Formaten als gemeinschaftliches Wohnprojekt. Die ersten beiden Gebäude, Diana und Zidane, gehen zum Jahresende 2026 in die Erstvermietung. Teil der IBA'27 StadtRegion Stuttgart.
Projekt Sally Wiest
Das 2024 begonnene Reihenhausprojekt wurde planmäßig weitergeführt: vier energieeffiziente Reihenhäuser im KfW-40-Standard mit Wohn- und Nutzflächen von 171 bis 178 m², Photovoltaik, Luft-Wasser-Wärmepumpe und Fußbodenheizung.
Projekt Sofie Reis
Im Neubaugebiet Langenäcker-Wiesert wird der Bauantrag für ein modernes Mehrfamilienhaus gestellt. Geplant sind neun Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 50 und 90 m².
Modernisierung und Sanierung
Wohnungen werden nach längeren Mietverhältnissen beim Nutzerwechsel in der Regel umfassend saniert. An fünf Objekten wurden 2025 gezielte Maßnahmen zur Reduktion der CO₂-Emissionen umgesetzt: energieeffiziente Luft-Wärmepumpen ersetzen die zuvor eingesetzten Gasheizungen.
Für Instandhaltung und Modernisierung wurden im Berichtsjahr 3.055 T€ aufgewendet (Vorjahr 2.739 T€). Allein die Sanierung der Gebäude Haldenrainstraße 146–152, 162–164 und 166–168 in Stuttgart-Rot umfasste rund 600 T€.
Bestand und Bindungen
| Belegungsgebundene Wohnungen | 283 · 14,2 % |
| davon öffentlich gefördert | 240 |
| direkte / mittelbare Belegung | 175 / 65 |
| Anteil öffentlich geförderter Wohnungen | 12,1 % |
| Kündigungen · Fluktuation | 91 · 4,57 % |
| Leerstand zum 31.12.2025 | 27 WE · 1,4 % |
| Mietanpassung 2025 (389 Wohnungen) | rund 300 T€ p. a. |
| Neubau seit 2009 | 720 Wohnungen · 16 Gewerbe |
Ertragslage
Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung verringerte sich vor allem durch gestiegene Zinsaufwendungen für Fremdmittel (591 T€), höhere Abschreibungen (370 T€) und erhöhte Instandhaltungsaufwendungen (316 T€). Gegenläufig wirkten gestiegene Sollmieten (1.022 T€).
| Betriebsfunktionen in T€ | 2025 | 2024 | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Hausbewirtschaftung | 6.526 | 6.788 | −262 |
| Betreuungstätigkeit | 32 | 150 | −118 |
| Kapitaldienst | −41 | 1 | −42 |
| Summe Deckungsbeiträge | 6.517 | 6.939 | −422 |
| Verwaltungskosten | −4.471 | −4.330 | −141 |
| Betriebsergebnis | 2.046 | 2.609 | −563 |
| Übrige Rechnung | −204 | 53 | −257 |
| Jahresüberschuss | 1.841 | 2.661 | −820 |
Mehrjahresübersicht
| Kennzahl | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|
| Jahresüberschuss in T€ | 2.478 | 2.238 | 1.886 | 2.661 | 1.841 |
| Eigenkapitalquote | 50,2 % | 48,7 % | 43,0 % | 39,1 % | 36,2 % |
| Durchschnittliche Sollmiete | 8,12 €/m² | 8,53 €/m² | 9,00 €/m² | 9,29 €/m² | 9,32 €/m² |
| Instandhaltung und Modernisierung in T€ | 2.527 | 2.943 | 3.271 | 2.739 | 3.055 |
Betriebliche und wohnungswirtschaftliche Kennzahlen laut Lagebericht. Durchschnittsmiete nach Stichtagsbetrachtung, Wohnungen und Gewerbeeinheiten ohne Garagen und Stellplätze.
Rahmenbedingungen 2025
Die Verbraucherpreise stiegen um 2,3 %, die Baupreise für Wohngebäude mit 3,2 % erneut stärker. Der effektive Jahreszins für Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung lag Anfang 2025 bei 3,2 % und Ende 2025 bei 3,8 %.
Prognose- und Chancenbericht
Für 2026 erwarten die Wirtschaftsforschungsinstitute ein Wachstum zwischen 0,6 % und 1,5 %. Der Genossenschaft stehen ausreichende Finanzmittelreserven für die geplanten Investitionen zur Verfügung; die Zahlungsfähigkeit war im Berichtsjahr jederzeit gegeben.
Jahresabschluss 2025
Bilanz zum 31. Dezember 2025 und Gewinn-und-Verlust-Rechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2025, zusammengefasst nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten.
Vermögensstruktur in T€
| Aktiva | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Sachanlagen | 179.771 | 200.390 |
| Immaterielle Vermögensgegenstände | 33 | 27 |
| Finanzanlagen | 851 | 851 |
| Unfertige Leistungen und Vorräte | 3.832 | 4.170 |
| Übriges Umlaufvermögen | 1.232 | 6.555 |
| Flüssige Mittel | 10.343 | 4.951 |
| Rechnungsabgrenzungsposten | 34 | 53 |
| Gesamtvermögen | 196.096 | 216.997 |
Kapitalstruktur in T€
| Passiva | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 76.724 | 78.621 |
| Pensionsrückstellungen | 2.664 | 2.491 |
| Sonstige Rückstellungen | 575 | 589 |
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 108.882 | 126.882 |
| Erhaltene Anzahlungen | 4.590 | 4.442 |
| Übrige Verbindlichkeiten | 2.315 | 3.636 |
| Rechnungsabgrenzungsposten | 346 | 336 |
| Gesamtkapital | 196.096 | 216.997 |
Gewinn-und-Verlust-Rechnung in T€
| Position | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Umsatzerlöse | 18.611 | 20.053 |
| Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit | −6.243 | −7.213 |
| Rohergebnis | 12.892 | 13.283 |
| Personalaufwand | −3.250 | −3.400 |
| Abschreibungen | −3.663 | −4.001 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | −1.273 | −1.610 |
| Zinsen und ähnliche Aufwendungen | −1.624 | −2.216 |
| Sonstige Steuern | −468 | −221 |
| Jahresüberschuss | 2.661 | 1.841 |
| Bilanzgewinn | 391 | 356 |
Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB, gegliedert nach der Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen.
Vorjahr 8.891 T€ — daraus wurden Tilgungen und Finanzierungskosten des Jahres finanziert.
Vorjahr −22.120 T€ — überwiegend Anlagen im Bau in beiden Quartieren.
Darlehensvalutierungen 20.043 T€, planmäßige Tilgungen −4.310 T€.
Anhang des Jahresabschlusses 2025
Der Anhang erläutert Bilanz und Gewinn-und-Verlust-Rechnung. Im digitalen Bericht öffnet jeder Punkt einen eigenen Abschnitt.
Neues Heim – Die Baugenossenschaft eG mit Sitz in der Haldenrainstraße 185 in 70437 Stuttgart ist im Genossenschaftsregister des Amtsgerichts Stuttgart unter GnR 394 eingetragen und eine mittelgroße Genossenschaft im Sinne des § 267 HGB.
Immaterielle Vermögensgegenstände werden mit den Anschaffungskosten aktiviert und über drei bis fünf Jahre linear abgeschrieben. Sachanlagen sind mit den Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen angesetzt.
Die Erhöhung des Sachanlagevermögens resultiert im Wesentlichen aus den Baukosten für die Quartiere am Rotweg (16.020 T€) und am Wiener Platz (10.862 T€). Gegenläufig wirkten Abschreibungen (4.001 T€), Baukostenzuschüsse (1.833 T€) und Tilgungszuschüsse (1.239 T€).
Der Aufsichtsrat hat den Vorstand im Geschäftsjahr laufend beraten und überwacht. Die Wiederwahl der Aufsichtsräte Torsten Jans und Holger Sauter ist durch die Mitgliederversammlung 2026 zulässig.
Die Genossenschaft hält 100 % des Stammkapitals der Neues Heim – Immobilien GmbH mit Sitz in Stuttgart.
Termine
Mitgliederversammlung 2026 mit Wahl des Aufsichtsrates. Erstvermietung der ersten Gebäude im Quartier am Rotweg zum Jahresende 2026.
Kontakt
Neues Heim – Die Baugenossenschaft eG
Haldenrainstraße 185, 70437 Stuttgart
Telefon (0711) 84 89 80-0
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